שוק הנדל"ן בישראל עבר טלטלה ונקלע למשבר חמור עוד בטרם החלה מלחמת "חרבות ברזל", אך גם ההשלכות של התקופה הנוכחית מיהרו להגיע. "המלחמה הובילה לתופעה חדשה בשוק הנדל"ן - רוכשים שהיו רגע לפני חתימה על חוזה מכר של דירה מיד שנייה ללא ממ"ד, עשו סיבוב פרסה מהעסקה. אחרי שניהלו משאים ומתנים ארוכים, ברגע האחרון הם פשוט הבינו שהם הולכים לרכוש בית בלי מרחב מוגן - וירדו מהעניין". כך מספר איציק לוי, יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית, בשיחה עם ynet ו"ממון".
האם לתופעה הזו צפויה להיות השפעה על מחירי הדירות? לוי סבור שכן. "מוכר שקיבל לאחרונה הצעה לקניית הנכס, כנראה קיבל את ההצעה הטובה ביותר בתקופה הנוכחית והוא יגלה את זה בחודשים הקרובים", אומר לוי. "שוק הדירות למכירה מיד שנייה הוא הראשון להיפגע והאחרון להתאושש, כרגע המתווכים מספרים על קיפאון בשוק, אבל אני מעריך שברגע שכן תהיה התאוששות - נחזור לראות עליות מחירים". עם זאת, הביקושים לדירות עם ממ"ד מרקיעים שחקים, וגם לכך יש השפעה. "עסקאות למכירת דירות יד שנייה עם ממ"ד יתבצעו במחיר שקרוב מאוד למה שהמוכרים מבקשים", הוא אומר. "אבל אני לא יכול להגיד שיש עליית מחירים".
אורית גבאי, סמנכ"לית שיווק של קבוצת גבאיומה לגבי דירות חדשות? "תחושת הביטחון האישי התערערה, ובעקבות זאת גם ההעדפה לנכס יד ראשונה לעומת יד שנייה", אומרת אורית גבאי, סמנכ"לית השיווק בקבוצת גבאי. "אנחנו מזהים עלייה בהתעניינות של רוכשי דירות בפרויקטים חדשים בעיקר משום שהם מספקים ממ"דים". לדבריה, "יזמי נדל"ן שפעילים בתחום שנים רבות שרדו תקופות מגוונות כמו מלחמות, מבצעים צבאיים ומגפת הקורונה, והם יודעים להתנהל בזמנים כאלה. תמיד זיהינו בשלב הראשון ירידת מחירים, אך לאחר תקופה מסוימת והחלמה של השוק המחירים תיקנו את עצמם ואף עלו בהדרגה".
אירית הופר, בעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים למגורים, מסכימה. "אמנם ההתעניינות של רוכשים ומשקיעים התמתנה מאוד בשבועיים הראשונים מאז פרוץ המלחמה, אך הביקושים לא נעלמו לגמרי. אנחנו רואים לאט-לאט הסתגלות והפנמה של המצב, וכפועל יוצא גם ביקושים שמתעוררים בעיקר עבור דירות חדשות מצוידות בממ"דים. אנחנו רואים שתהליכי רכישה שהחלו לפני המלחמה מתקדמים ומבשילים לכדי עסקאות. הזדמנויות הרכישה כיום משתלמות, ואני מעריכה שזו תקופה לנצל את הטבות המימון וההתגמשות מצד הקבלנים והיזמים, מה שיכול להוזיל עסקאות באלפי שקלים ואף יותר".
הקבלנים מצויים בקשיי נזילות
"אכן יש ביקושים ערים לדירות עם ממ"ד בפרויקטים שנמצאים בסוף בנייה או שקיבלו טופס אכלוס", איציק לוי מחזק את הדברים. "רוכשים שמתקשרים לפרויקטים חדשים מחפשים הזדמנויות. בפרויקט רובע משרד החוץ שאני משווק בירושלים, למשל, מכרנו החודש 8 דירות. בינתיים לא היינו צריכים להציע מבצעים חדשים, את מרבית המבצעים הצפנו עוד לפני המלחמה. כרגע אנחנו לא מזהים ירידת מחירים נוספת בשוק הדירות החדשות, אבל כן יש תזוזה, רק שלא מדברים עליה בקול רם. ככל שהזמן יעבור, זה כנראה יבוא לידי ביטוי".
עם זאת, לוי מזכיר את הקושי שבו מצויים הקבלנים בתקופה האחרונה, לנוכח העלאות הריבית וכעת עם פרוץ המלחמה שהובילה למחסור בפועלי בניין. "כולנו ראינו מה קרה השבוע (הכוונה לבקשת בנק לאומי לכינוס נכסים של קבוצת הנדל"ן חנן מור - ה.צ), וממה שאני שומע יש קבלנים קטנים ובינוניים שנמצאים במצוקה שהולכת וגדלה בגלל שאין מכירות, במיוחד בפרויקטים בשלבי בנייה התחלתיים. אנחנו בתקופה שבה אין כמעט התחלות בנייה של דירות חדשות ויש אכזבה גדולה מבנק ישראל שלא הוריד את הריבית", הוא אומר.
אתמול העריכו בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ כי אם ענף הנדל"ן ימשיך להיות מוחרג ממתווה הפיצויים לעסקים, הענף "לא יוכל לחזור לתפקוד מלא זמן רב אחרי המלחמה, מאות קבלנים יקרסו, מחירי הדירות יזנקו בתוך זמן קצר בשיעור דו ספרתי למשך שנתיים לפחות, שיקום ההרס בעוטף עזה ובגליל יתארך בשנים, עשרות אלפי ישראלים העובדים בענף יפוטרו ומעל 140 אלף משפחות שרכשו דירות יחכו לדירות שלהן שנים מעבר למה שתכננו - חלקן יקרסו כלכלית".
בהתאחדות טענו כי "משרד האוצר ממשיך לסרב לכלול את ענף הבנייה והתשתיות, מענפי המשק המרכזיים בישראל, במתווה הפיצויים למגזר העסקי שמתכננת וועדת הכספים להביא לאישור מיידי. למרות האישור החשוב של הממשלה להביא תוספת עשרות אלפי עובדים זרים, שיחליפו את 80 אלף העובדים הפלסטינים אשר הפסיקו לעבוד בענף, הרי שגיוס הזרים, אם אכן יצא לדרך מיד, יימשך חודשים רבים".
בצד זאת, הוסיפו כי "כפי שדיווחה הלמ"ס, מעל 62% מחברות הבנייה עומדות להיסגר. קבלנים קטנים ובינוניים נוספים רבים כבר נמצאים כיום בקצה יכולתם להמשיך לעמוד בהוצאות ענק שמצריכה הפעילות שלהם. היקף האשראי שניתן לענף הבנייה והתשתיות על ידי המערכת הפיננסית בישראל מוערך בכ-677 מיליארד שקל. הרבה יותר מתקציב המדינה. לכן, פגיעה רחבה כל כך בענף זה מסכנת את יציבות הבנקים ואת המשק כולו באופן ישיר".
יו"ר ההתאחדות, ראול סרוגו, הוסיף: "העובדות הן שזהו ענף שכמעט כולו (86%) מבוסס על חברות קטנות שיחד מעסיקות מעל 200 אלף ישראלים. פגיעה בו היא פגיעה בחוסן הלאומי של ישראל – ביכולת לשקם ולהמשיך את בניית התשתיות הלאומיות שלנו. כל בית בישראל יפגע מקריסת הקבלנים לנוכח זינוק במחירי הדירות, מחירי השכירות והוצאות משקי הבית על תשתיות. לפני כל החלטה אחרת, חובתו של משרד האוצר לתת הסבר כיצד הוא מתכוון למנוע פגיעה היקפית ענקית של קריסת קבלנים במערכת הפיננסית. לא ייתכן שכך יתנהג הגוף שאמור להציל עסקים כעת בשם ממשלת ישראל".
"אזור הדרום קפא על שמריו"
צחי עומר, מנכ"ל ים סוף נדלן צילום: באדיבות ים סוף נדלן צחי עומר, מנכ"ל ים סוף נדל"ן, מתייחס גם הוא למצוקת הענף ומבהיר כי "במצב הכלכלי הנוכחי, וכשרוחות המלחמה סוערות, חלקים רבים בענף עומדים מלכת. אבל בענף קיימים כוחות יזמיים שמסוגלים לקדם בנייה ותשתית גם בתוך סבך המערכות, והניסיון רב השנים שלנו במסדרונות אינסופיים של ועדות לימדו אותנו איתנות וחוזק שמסייעים בשגרה ובעתות משבר. אנו יודעים להבטיח התקדמות בפרויקטים תוך אתגרים רבים. כדי להתגבר על הפערים בלוחות הזמנים, אנחנו פועלים ככל האפשר מול הגורמים בעיריות לפתיחת אתרי בנייה, ולצד זאת מקיימים שגרת פעילות ככל האפשר".
ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל, מתאר את תמונת המצב הנוכחית בדרום הארץ: "כל אזור הדרום קפא תחילה על שמריו, לאחר שעבודות הבנייה הופסקו. בתחילת השבוע שעבר ביקשתי מכל הצוותים לחזור לשגרה תחת מגבלות פיקוד העורף. מאחר שפועלים פלסטינים לא נכנסים יותר לארץ, תגברנו את הצוותים בעובדים סינים מאתרי בנייה אחרים שלנו, ולשם כך ביצענו ריענון בטיחות, כולל התגוננות מפני טילים לכל הצוותים".
ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובלצילום: יח"צלמרות הקיפאון, רוט מצביע על חזרה מסוימת לשגרה במכירות באזור. "לפני שבועיים העברנו את משרדי המכירות לממ"דים, והפעילות חזרה פחות או יותר לקצב שלפני המלחמה, בין היתר בשל הבהילות בציבור לדירות עם ממ"ד. החלטנו גם להעניק הנחה של 180 אלף שקל לכוחות הביטחון וההצלה בפרויקט שלנו בשכונת פארק נחל בבאר שבע, אבל הסוגייה העיקרית שמעסיקה את הרוכשים היא המימון. כמעט בכל שיחה מבקשים לשלם פחות במעמד החתימה על החוזה, למשל במקום 20%, לשלם 5%-10% בשל חוסר הוודאות לגבי היכולת לעמוד בתשלומים כתוצאה מחוסר ודאות בשוק התעסוקה, והחשש מחוסר היכולת למכור את הדירה בקרב משפרי דיור".
נדב בריח, משווק חברת צרפתי צבי ובניו, מתאר את המצב בשוק הנדל"ן במרכז הארץ. "בימים הראשונים של המלחמה, השוק היה שרוי בהלם ובעצירה מוחלטת של הפעילות, אך בשבוע האחרון אנו מזהים חזרה הדרגתית של רוכשים פוטנציאלים למשרדי המכירות, שהיא די מפתיעה ביחס לסנטימנט השלילי, ממש מאפס למאה", הוא אומר.
לדבריו, "אנחנו מקבלים פניות מתושבים מדרום הארץ שמחפשים דירות לרכישה או להשכרה ארוכת טווח, חתמנו על חוזה בפרויקט בראשון לציון וראינו בקשת רכישה בפרויקט באזור, בעיקר מצד תושבים בערים סמוכות שגרים בדירות ישנות ללא ממ"ד. בצפון ובדרום יש עדיין עצירה, למעט שינויים שקשורים לביקושים לדירות ממוגנות, אך במרכז יש חזרה יחסית מהירה לשוק. משהו בפסיכולוגיה במצב הנוכחי קצת שונה, וכנראה נובע מעומק ההלם והרצון לחזור לאי של שפיות ובחפצות לחיים".
"מעדיף לרכוש כעת כי אחרי המלחמה המחירים יעלו"
"אנחנו אמנם בתקופת מלחמה, אבל אני מבין שזה הזמן הנכון לבצע כרגע עסקה לרכישת דירה", מוסיף יגאל, אב לשלושה ותושב חולון, שרכש דירה בפרויקט שמשווק בריח ביישוב אזור. "בגלל עליית הריבית, הקבלנים התחילו להציע עוד לפני המלחמה הצעות מפתות שאפשרו לבצע רכישה בצורה יותר קלה. אני מאמין שדירות חדשות במרכז יזכו לביקוש רב במיוחד בימים האלה כי תחושת הביטחון הפכה להיות דבר מאוד מהותי בעת חיפוש בית. אני מעריך שלנוכח העצירה בעבודות הבנייה וגם בצל האנטישמיות שמתעוררת בעולם, אחרי המלחמה יהיו ביקושים רבים לדירות שיגרמו לעליות מחירים – ואני מעדיף לרכוש כעת".
"אני מעריך שלנוכח העצירה בעבודות הבנייה וגם בצל האנטישמיות שמתעוררת בעולם, אחרי המלחמה יהיו ביקושים רבים לדירות שיגרמו לעליות מחירים – ואני מעדיף לרכוש כעת"
רמי וענת, בני זוג בשנות ה-50 לחייהם המתגוררים בקריות, החליטו לשפר דיור. את המו"מ על מכירת הדירה הישנה החלו לנהל עוד לפני המלחמה, אולם רק כעת חתמו עם הרוכש על עסקת המכר. במקביל, בשבוע שעבר ביצעו עסקה לרכישת דירה חדשה בשכונת גבעת אלונים בקריית אתא. "היה ברור שהם יקנו דירה חדשה, לא חשבנו לרגע שזה לא זמן מתאים לקנות, החיים ממשיכים ומחירי הדירות רק עולים", אומר בנם שליווה אותם במהלך הרכישה. "הם ראו פרסום של פרויקט אלונים הילס ששיווקה חברת דר נופרים שבונה פה באזור הקריות, יצרו קשר וחתמו על חוזה. יש חשש שהבנייה תתעכב בגלל המחסור בעובדים, אבל אנחנו מעדיפים לא לחשוב על זה. במקרה הצורך, הם ימשיכו לגור בשכירות עד שהדירה תהיה מוכנה".
עו"ד שרית האושנר רפאל, שותפה במחלקת נדל"ן במשרד עוה"ד נשיץ ברנדס אמיר, מסבירה כי בחוזי מכר מול קבלן, "כלולות הוראות המאפשרות לקבלן לדחות את מועד מסירת הדירה במקרה של נסיבות בלתי צפויות שלא ניתן היה למנוע אותן". אך לדבריה, "גם אם הקבלנים היו רוצים להרחיב את ההוראות בעניין זה, הם לא יכולים לעשות כן לאור המגבלות החלות עליהם על פי חוק המכר (דירות), כך שניתן לשער שלא יהיו שינויים בחוזי המכר בקשר להוראות אלה. עם זאת, לגבי צדדים שעומדים בקרוב לחתום על חוזה מכר, סביר להניח שהקבלנים יקבעו בהסכם תקופת בנייה ארוכה יותר מאשר התכוונו מראש, ויוסיפו מקדמי ביטחון עד למועד המסירה, שכן כעת, כאשר עניין המלחמה והשלכותיה כבר ידועים, במקרה של עיכוב במסירה יהיה להם קשה לטעון שמדובר בעניין בלתי צפוי שמאפשר להם לדחות את המסירה ללא פיצוי".
