ירושלים, בת ים, נתניה וגבעתיים הן הערים שככל הנראה יהיו הממוגנות ביותר מפני טילים בשנים הקרובות, כך עולה מנתונים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שהגיעו לידי ynet ו"ממון" ומתפרסמים כאן לראשונה. על פי הנתונים, בשנתיים האחרונות הנפיקו ערים אלה קרוב ל-15 אלף היתרי בנייה עבור פרויקטים של פינוי בינוי. מנגד, מתוך 27 ערים שנבדקו, הערים שהנפיקו את המספר המועט ביותר של היתרים במסגרת פינוי בינוי בשנתיים האחרונות הן זיכרון יעקב, בית שמש, יבנה ובני ברק.
אתמול פרסמה הרשות את הדוח שלה לסיכום שנת 2025, שבצל המצב הגיאו-פוליטי שמסרב לדעוך הציג ירידה של 20% במספר היתרי הבנייה שניתנו למיזמי התחדשות עירונית בשנה החולפת לעומת שנת 2024. זאת בזמן שדוח מבקר המדינה שפורסם בשבוע שעבר קובע כי כשליש מהישראלים עדיין לא ממוגנים מפני טילים.
הנתונים שהגיעו ל-ynet ו"ממון" מתמקדים במספר ההיתרים שניתנו במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי. כך, במחוז דרום חלה עלייה משמעותית של כ-62% במספר ההיתרים – מ-394 היתרים ב-2024 ל-640 היתרים ב-2025. לעומת זאת, מחוז חיפה חווה ירידה של 41% במספר היתרי הבנייה שניתנו, מ-1,721 היתרים ב 2024 ל-1,023 היתרים ב-2025.
במחוז ירושלים חלה עלייה של30% – מ-3,140 היתרים בשנת 2024 ל-4092 היתרים למיזמי פינוי בינוי בשנת 2025. במחוז תל אביב, לעומת זאת, חלה ירידה של כ-30% במספר ההיתרים – מ-5,306 היתרים ב-2024 לכמות של 3,725 היתרי בנייה למיזמי פינוי בינוי ב-2025. במחוז מרכז גם כן חלה ירידה של 39% מ-4,858 היתרים ב-2024 לכמות של 2,958 היתרים ב-2025.
ירושלים ראשונה, בני ברק אחרונה
מחלוקה לערים ניתן לראות כי ירושלים הכינה את עצמה בצורה הטובה ביותר מבחינת מיגון למלחמה הבאה, לאחר שבשנתיים האחרונות ניתנו בה 7,136 היתרי בנייה במסגרת פינוי בינוי (3,044 היתרים ב-2024 ועוד 4,092 היתרים ב-2025). על פי נתוני עיריית ירושלים שפורסמו לאחרונה, 31 שכונות בעיר נמצאות בתהליכי פינוי בינוי, בראשן קריית היובל, גילה, ארמון הנציב, קריית מנחם, גוננים ותלפיות.
רק אתמול אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים 5 תוכניות התחדשות עירונית בבירה להקמה של כ-1,700 יחידות דיור חדשות - לראשונה בשכונת פסגת זאב, פרויקט בשכונת גילה, וכן פרויקטים בשכונות קטמונים וקריית היובל.
במקום השני ברשימה נמצאת העיר בת ים עם 2,960 היתרים שניתנו בשנתיים האחרונות עבור פרויקטים של פינוי בינוי; והעיר השלישית ברשימת הערים שבעתיד תהיינה ממוגנות יותר היא, כאמור נתניה, עם 2,852 היתרי פינוי בינוי שניתנו בשנתיים האחרונות. במקום הרביעי גבעתיים עם 1,859 היתרי פינוי בינוי.
עוד ברשימת הערים שהנפיקו מספר גבוה של היתרי בנייה עבור פרויקטים של פינוי בינוי בשנתיים האחרונות: חיפה (1,763); פתח תקווה (1,683); יהוד (1,438); חולון (1,303); תל אביב-יפו (900); רמלה (884); וחדרה (723). יש לציין כי שתי הערים האחרונות לא הנפיקו בשנת 2025 היתרי בנייה עבור מיזמי פינוי בינוי והסתפקו בכמות ההיתרים מהשנה הקודמת.
לעומת זאת, ערים כמו אשדוד, יבנה, ראשון לציון, שהופגזו לא מעט במלחמה האחרונה, הנפיקו עשרות עד מאות בודדות של היתרי בנייה במסגרת פינוי בינוי בין השנים 2024-2025. כך, אשדוד הנפיקה 231 היתרים בשנתיים; יבנה הנפיקה 60 היתרים ב-2025 ואפס היתרים ב-2024; וראשון לציון הנפיקה 175 היתרים ב-2025 ואפס היתרים ב-2024.
בני ברק, שגם היא נפגעה מפגיעת טיל במתקפה האיראנית, נמצאת אחרונה ברשימה עם 5 היתרי בנייה בלבד של פינוי בינוי שהונפקו ב-2024. ב-2025 לא הונפקו בה היתרי פינוי בינוי. יש לציין כי חלק מהערים המופיעות בסוף הרשימה של הערים שהנפיקו היתרי בנייה למיזמי פינוי בינוי, דווקא הנפיקו מספר מרשים של היתרים במסגרת תמ"א 38. אולם בעוד מיזמי פינוי בינוי כוללים מתחמים שלמים עם מאות ואלפי דירות, מיזמי תמ"א 38 כוללים התחדשות בניינית – כלומר ברמת הבניין הבודד.
"הכול תלוי במדיניות"
"הכול תלוי במדיניות של הרשות המקומית", אומר בשיחה בלעדית עם ynet ו"ממון" יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון המשמש גם מ"מ מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. "יש רשויות שחרטו על דגלן קידום התחדשות עירונית, ירושלים בראשן ואנחנו רואים שהיא מובילה במתן היתרי פינוי בינוי של יותר מ-4,000 יחידות דיור. מצד שני, יש ערים כמו אשדוד, שספגה טילים במלחמה ונמצאת באופן כללי בקו האש, ובה הונפקו 32 היתרי פינוי בינוי, אולם מצד שני היא נמצאת במקום הרביעי ברשימת הערים שהנפיקו היתרים מכוח תמ"א 38. זה עניין של מדיניות".
מורגנשטרן סבור כי שנת 2025 הייתה שנת מפנה, וכך גם צפויה להיות שנת 2026: "ראינו שמחירי הדירות ירדו בצורה עקבית והמבחן להמשך ירידות מחירים הוא מספר התחלות הבנייה. אמנם אין עדיין נתונים לרבעון האחרון של השנה החולפת, אבל מספר התחלות הבנייה רק בשלושת הרבעונים הראשונים של 2025 הגיע ליותר מ-60 אלף דירות חדשות, מספר פנומנלי, כך שככל הנראה נעבור 76 אלף התחלות בנייה בשנה הנוכחית – וזה מראה את המשך המגמה של המחירים".
מצד שני, הוא מודה כי חלה ירידה במספר היתרי הבנייה שניתנו במסגרת התחדשות עירונית. "כשהשוק יורד ומשרדי המכירות ריקים, פחות יזמים רצים להוציא היתרים. בנוסף, התקנות החדשות להרחבת הממ"דים שאושרו לאחרונה בכנסת מקנות לקבלנים אלפי מ"ר נוספים לטובת הקמת שירותים ומקלחת במרחבים המוגנים, והם פטורים מהיטל השבחה - מה שהוביל לתכנון מחדש של הרבה תוכניות קיימות ולעיכוב במתן ההיתרים".
לא רואים ערי פריפריה ברשימת הערים המובילות בהיתרי פינוי בינוי.
"ב-3 השנים האחרונות הרשות פעלה בנושא הפריפריה, הבאנו החלטות ממשלה, למשל באשקלון ובבאר שבע קידמנו תוכניות להשלמת כדאיות כלכלית ליזמים, שלשום התכנסה ועדת שרים וראש הממשלה הנחה להקצות כחצי מיליארד שקל לתחום ההתחדשות העירונית בקריית שמונה ובשלומי. לגבי ערים על קו השבר בצפון הארץ אנחנו בבחינה מול אגף התקציבים באוצר ומספר רשויות מקומיות להביא החלטת ממשלה גם כן להשלמת כדאיות כלכלית".
"לגבי ערים על קו השבר בצפון הארץ אנחנו בבחינה מול אגף התקציבים באוצר ומספר רשויות מקומיות להביא החלטת ממשלה גם כן להשלמת כדאיות כלכלית"
מה קורה עם החוק לשיקום נזקי מלחמה בעקבות מבצע עם כלביא?
"חוק השיקום צובר תאוצה בוועדת הכנסת, מתוך הבנה שיש אזורים בעלי חשיבות לאומית ואסטרטגית, ואנחנו צריכים לקצר זמנים כדי לקדם שם התחדשות עירונית, כמובן קודם כל באזורים שנפגעו מטילים. אנחנו גם רוצים לקדם חקיקה נוספת במקומות שיש בהם מרכזי הסעת המונים, כמו המטרו, שתייצר מנגנון יעיל יותר להפחתת הבירוקרטיה, וזו אחת המשימות לשנת 2026. בנוסף, אחנו צופים מאסה קריטית של מיזמי התחדשות עירונית שייצאו לפועל, לאחר שעשור האחרון יזמים החתימו הרבה מאוד דיירים על פרויקטים כאלה, מדובר במאסה קריטית".
מנהל הרשות פרש באפריל 2025 ואתה מחליף אותו כבר 9 חודשים. מתי ימונה מנהל חדש לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית?
"לכל המאוחר ברבעון הראשון של 2026".
הצהרת שאתה מעוניין לעמוד בראש רשות מקרקעי ישראל. בינתיים מנהל רמ"י פרש ומסתמנים קשיים במינוי מ"מ. איך זה משפיע על העבודה?
"לרמ"י יש תפקיד משמעותי ואני בטוח שימונה האדם הנכון כמ"מ. כל גוף מבצע את עבודתו, אבל בסוף השלם גדול מסך חלקי ואנחנו צריכים את כל הגופים כדי לצלוח את אתגר הדיור. גם בלי מנהל רמ"י ממשיכה לעבוד וגם אנחנו ממשיכים לעבוד ולא מחכים למנהל חדש".
