הירידה בהתחלות הבנייה ברבעון השני של השנה, לצד צניחה בהיקף השיווקים של קרקעות מדינה להקמת דירות חדשות, מעוררת חשש בענף הנדל"ן שהביקושים לדיור יגברו על ההיצע - מה שיוביל לעליות מחירים. לכך ניתן להוסיף את הזמן הארוך שלוקח לתכנן תוכניות ולטפל בהתנגדויות. אחת הדרכים להתגבר על המכשול הזה היא קידום של מיזמי התחדשות עירונית: בנייה לגובה בערים שבהן עתודות הקרקע לרוב מוצו, והבנייה החדשה יכולה להתבצע בעיקר על ידי הריסה ובנייה מחדש.
אלא שגם במקרה הזה אחת הבעיות בקידום פרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38 היא הזמן שלוקח להם לצאת לפועל. לעיתים דיירים מחליטים לקדם התחדשות עירונית בבניין הישן שבו הם מתגוררים, אולם נתקלים בדיירים סרבנים או ביזמים שלא מצליחים להוציא את הפרויקט לפועל, וחולפות שנים ארוכות בטרם הם מקבלים מפתח לדירה החדשה. כזה הוא פרויקט פינוי בינוי בקריית אונו, שכשנתיים לאחר שהתוכנית להקמתו אושרה בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בתל אביב החלה בנייתו, ולא לפני שחלפו לא פחות מ-14 שנים מאז שהדיירים החליטו לחדש את בית המגורים שלהם.
פרויקט פינוי בינוי קריית אונו קרית אונו לפניפרויקט פינוי בינוי קריית אונו קרית אונו לפני
הדיירים המתינו 14 שנים. המתחם בקריית אונו
(צילום: דורון סהר)
"התחלנו את התהליך לקידום הפרויקט כבר לפני 14 שנה, עוד ב-2006", מספר ל-ynet גלעד איזכרי, יו"ר ועד הדיירים בפרויקט פינוי בינוי בקריית אונו. "בתחילת הדרך התקשרנו עם שתי חברות בנייה ונאלצו לאורך השנים להפסיק את התהליך כי היה להן עודף פרויקטים. לפני שמונה שנים התקשרנו עם החברה הנוכחית אחרי שראינו את הפרויקטים שלה והתחלנו תהליך רישוי מול הרשויות שארך לא פחות משמונה שנים. בקיץ האחרון התקבלו כל האישורים והחלו עבודות ההריסה".
מדובר בפרויקט פינוי בינוי ברחוב לוי אשכול 35-111 בקריית אונו שבונה חברת בוני התיכון. במסגרת הפרויקט, המכונה ONO ONE, כ-328 הדיירים הקיימים יעברו מ-15 בנייני רכבת ישנים שנבנו בשנות ה-60 של המאה הקודמת וכוללים ארבע קומות כל אחד על עמודים לתשעה מגדלי מגורים חדשים, שיתנשאו לגובה של 20-21 קומות. מדירות ישנות בנות 3-4 חדרים בשטח ממוצע של כ-70 מ"ר הם יעברו לדירות חדשות בנות 3-5 חדרים בשטח ממוצע של 75-118 מ"ר (בהתאם לשטח הדירה שיש ברשותם כיום).
הדירות החדשות יכללו ממ"ד, מרפסת שמש בשטח של 12 מ"ר, מחסן בשטח של 6 מ"ר וחניה תת קרקעית. הדיירים יתגוררו במגדלים החל מהקומה הראשונה ועד מחצית הקומה העשירית. בסך הכל צפויות להיבנות 1,077 דירות חדשות במקום 328 הדירות הישנות, וכ-2,500 מ"ר שטחי מסחר וציבור על שטח של כ-43 דונם. דירות בנות ארבעה חדרים בשטח של 110 מ"ר ימכרו במחיר התחלתי של 2.34 מיליון שקל; דירות בנות חמישה חדרים בשטח של 128-118 מ"ר ימכרו החל מ-2.65 מיליון שקל; ודירות בנות שישה חדרים בשטח 154 מ"ר ימכרו החל מ-3.6 מיליון שקל. דירות פנטהאוז ימכרו החל מ-27 אלף שקל למ"ר.
הריסה פרויקט בינוי פינוי קריית אונו קרית אונוהריסה פרויקט בינוי פינוי קריית אונו קרית אונו
"בקיץ האחרון החלה ההריסה". הריסת הפרויקט בקריית אונו
(צילום: דורון סהר)

"נציגות הוועד עשתה ימים כלילות באופן וולנטרי"

"יש לי שלוש בנות שהיו קטנות ועכשיו הן כבר אחרי צבא, ועד שנעבור לדירות יעברו עוד 3.5-4 שנים. הרעיון היה לשפר את איכות החיים, אבל אני כבר לא יודע אם לדירה החדשה הבנות יעברו איתנו"
"יש לי שלוש בנות שהיו קטנות ועכשיו הן כבר אחרי צבא, ועד שנעבור לדירות יעברו עוד 3.5-4 שנים. הרעיון היה לשפר את איכות החיים, אבל אני כבר לא יודע אם לדירה החדשה הבנות יעברו איתנו", ממשיך איזכרי. "לאורך השנים הרגולציה השתנתה, המדינה הבינה שהתחדשות עירונית זה יתרון ואז ניתנו הקלות למשל לגבי דיירים סרבנים. במהלך התקופה היו לא מעט דיירים כאלה שחנקו את הפרויקט, העמידו תנאים – למשל אם לא יתנו לי שתי דירות אני לא חותם. בסופו של דבר, כשעבר החוק שמאפשר חתימה של 80% מבעלי הזכויות, הצלחנו לקדם את הפרויקט, מה גם שהיו דיירים שקיבלו תביעות בהיקף של מיליונים. כך הגענו ל-100% הסכמה".
בינתיים, הוא מספר, "בוצע השלב הראשון במתחם הראשון, פונו 80 דיירים וארבעה בניינים. הכוונה היא שכל חצי שנה יתקדמו לעוד מתחם, אבל זה מותנה גם במכירות של הקבלן. הצפי הוא לסיים את הפרויקט כולו עוד 6-7 שנים. היזם משלם לדיירים דמי שכירות, בין אם הם שוכרים ובין אם גרים אצל בני משפחה – זה לא משנה, את הכסף הם מקבלים. נציגות הוועד עשתה ימים כלילות באופן וולנטרי כדי שהפרויקט הזה ייצא לפועל ופתחנו את הדרך לוועדים אחרים שלא יצטרכו להמתין 14 שנים עד שהפרויקט ייצא לפועל".
פרויקט בינוי פינוי ONO ONE קריית אונו קרית אונופרויקט בינוי פינוי ONO ONE קריית אונו קרית אונו
הדמיית פרויקט ONO ONE של בוני התיכון
(צילום: VIEWPOINT)
עו"ד ליאור עמידור, שמשרדו מייצג את בעלי הדירות בפרויקט, מסביר כי "ללא שיתוף פעולה מלא לקידום הפרויקט בין כל הנוגעים בדבר - העירייה, היזם ובעלי הדירות - לא ניתן היה לקדם פרויקט מורכב שכזה מבחינה סטטוטורית ולאחר מכן לצאת ביצוע. מומלץ לבחור בטרם היציאה לתהליך בעורך דין עם ניסיון, שיכול לחסוך זמן רב ויקר בהובלת התהליך מטעם בעלי הדירות; וביזם עם ניסיון בתחום קידום תב"ע בסמכות מחוזית ובעל חוסן כלכלי, אשר יראה את בעלי הדירות כשותפים לדרך. כדאי לתת עדיפות ליזמים שניתן ללמוד עליהם מבעלי דירות במתחמים אחרים. היזם במקרה שלנו השכיל להביא לעסקה את התכונות הדרושות על מנת שניתן יהיה לצאת לדרך בתוך כשנה וחצי מאישור התב"ע לביצוע".
"אנו מאמינים כי התחדשות עירונית היא לא רק פרויקט בנייה, אלא גם פרויקט חברתי", מוסיף עמי פרץ, מנכ"ל בוני התיכון. "זו הזדמנות לפיתוח והתחדשות של מתחמים גדולים אשר משנים את פני השכונה והעיר. הפרויקט יצור עבור דיירי הבניין, תושבי הרחוב והעיר מציאות חדשה ומשופרת". לדברי פרץ, יש צורך בשיתוף פעולה בין כל הגורמים המעורבים: הרשות המקומית, הוועדה המחוזית, הרשות להתחדשות עירונית, הדיירים ובאי כוחם. "אנחנו רואים רצון מצד כל הגורמים לקצר את הזמנים להבשלת פרויקטים מסוג זה. אנו מברכים על כך ומקווים כי זוהי מגמה שתתגבר ותגדל".