יו"שבים על הגדר? בתחילת השבוע אישר ראש הממשלה לוועדת התכנון העליונה במנהל האזרחי להתכנס ולאשר בנייה ביהודה ושומרון, לאחר חצי שנה שבמהלכה לא התקבל אישור כזה. לפני מספר חודשים עוד נערכו שם לכניסתה לתוקף של התוכנית להחלת הריבונות - ובמשרדי התיווך והמכירות שפועלים ביישובים במחוז יו"ש זיהו עלייה בביקושים לרכישת דירות, בין היתר גם מיהודים מעבר לים.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
אבל בינתיים תוכנית הסיפוח נדחתה לטובת הסכם נורמליזציה עם איחוד האמירויות, ובדרך לכינון יחסים רשמיים והיסטוריים הישראלים החלו להתעניין יותר בחדרי מלון בהנחה בערי המפרץ המפוארות. ובל נשכח את הנגיף הסיני שנמצא ברקע לאורך כל התקופה.
במחוז יהודה ושומרון ישנן ארבע ערים, שש מועצות אזוריות ו-13 מועצות מקומיות. האוכלוסייה מגוונת: ככל שהיישובים קרובים יותר לקו הירוק, כך ניתן למצוא קהילות חילוניות ודתיות לאומיות, וככל שנכנסים לעומק המחוז ניתן למצוא יישובים חרדיים. כ-60% מהיישובים נמצאים בשטחי C (בשליטה אזרחית וביטחונית ישראלית), כאשר ביישובים אלה הבנייה על הקרקעות מתבצעת על בסיס תב"עות (תוכניות בניין עיר) של משרדי השיכון והפנים והמנהל האזרחי.
אריאלאריאל
ירידה בהתחלות בנייה במחוז יו"ש. אריאל
(צילום: AFP)
בשנה האחרונה נרשמה ירידה בהתחלות הבנייה במחוז יהודה ושומרון. על פי נתונים עדכניים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בין אפריל 2019 למרץ 2020 החלו להיבנות 1,459 דירות חדשות, זאת לעומת 2,427 דירות שהחלו להיבנות בתקופה המקבילה אשתקד (אפריל 2018 עד מרץ 2019). ברבעון הראשון של 2020 החלו להיבנות ביהודה ושומרון 316 דירות, ברבעון השני של השנה החלו להיבנות 186 יחידות דיור בלבד.
נכון לחודשים מרץ-יוני השנה, נתוני הלמ"ס מצביעים על כך שהכמות המבוקשת של דירות חדשות עמדה על 231 יחידות דיור (מהן 188 דירות חדשות שנמכרו ועוד 43 יחידות דיור שאינן למכירה – 19 יחידות שנבנו בשיטת בנה ביתך ו-24 דירות שנבנו במסגרת קבוצות רכישה). לשם השוואה, באותה התקופה אשתקד הכמות המבוקשת של דירות חדשות עמדה על 453 דירות, מהן 209 דירות שנמכרו ועוד 244 יחידות דיור שאינן למכירה.
נשאלת השאלה האם דחיית מהלכי הסיפוח הורידה את הביקושים לנכסים ביישובים שמחוץ לקו הירוק? בדיקה שערכה חברת יד2 מעלה כי נכון לחודש יולי השנה, הביקושים נותרו קשיחים ואף טיפסו. על פי הנתונים, מדובר במגמת עלייה שהתחילה כבר לפני כחצי שנה, בחודש מרץ, שיא תקופת הקורונה. זאת ככל הנראה על רקע רצונם של יהודים ותושבים חוזרים לשוב לישראל בעקבות הטיפול השערורייתי בנגיף לצד התגברות האנטישמיות באזורים רבים ברחבי העולם. עם זאת, עם בחודש ספטמבר נרשמה ירידה בביקושים, שכן שוק הדיור נחלש לקראת הכניסה לחגים והסגר השני.
(נתונים: יד2)
מהנתונים עולה כי באריאל וביישובי יהודה, יישובים המכונים "המעגל הראשון" מחוץ לקו, עמד מספר המתעניינים בחודש מרץ האחרון על 41,780 מחפשי דירות, ואילו בחודש אפריל קפץ המספר ל-53,940 מתעניינים. במאי כבר עמדו הביקושים על 91,319 מתעניינים וביוני – 95,926. בחודש יולי היה מדובר בנתון גבוה במיוחד: 106,866 מחפשי דירות באריאל והסביבה. באוגוסט מדובר היה במספר דומה: 100,398, ואילו בספטמבר כבר חלה צניחה: 86,172 מתעניינים למגורים באזור זה.
נתונים דומים אפשר לראות ביישובי גוש עציון. כך, אם במרץ השנה עמד מספר המתעניינים על 4,055 מחפשי דירות, הרי שחודש לאחר מכן כבר טיפס מספרם ל-5,255. מגמת העלייה המשיכה בחודש מאי עם 8,998 מחפשי דירות בגוש עציון, ובחודש יוני הביקושים הגיעו ל-10,390 מתעניינים. אף שהתוכנית לא יצאה לפועל בתחילת יולי, בחודש זה ניתן לראות גם שמספר מחפשי הדירות המשיך לעלות ל-11,149 מתעניינים. באוגוסט הביקוש כבר התחיל לרדת ל-9,675 מתעניינים ובספטמבר ל-8,188.
"מי שעובר להתגורר ביישובי יהודה ושומרון, עושה זאת או מטעמים אידיאולוגיים או כיום גם משיקולים כלכליים, משום שניתן לרכוש שם דירות צמודות קרקע מרווחות במחיר של דירת ארבעה חדרים בפתח תקווה למשל", אומר חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. לדבריו, "המהלך של סיפוח יהודה ושומרון לא היה אמור להשפיע - לפחות לא בטווח הקצר - על מחירי שוק המגורים באזור, משום שאנשים לא היו עוברים להתגורר ביישובים הללו רק בגלל הסיפוח, כך שגם ביטול המהלך לא ישנה מהותית. הסיבות כנראה נעוצות בין היתר בשיפור התשתיות הפיזיות, כבישים, תאורה, התקנת מצלמות וכדומה".

"מי שמגיע מוטרד פחות מהמעמד המשפטי"

באזורים נוספים ברחבי יו"ש, במעגלים הפנימיים יותר, נרשמה גם כן עלייה בחיפושי דירות. על פי נתוני יד2, ביישובי השומרון חלה עלייה מגמתית בחיפושים: מ-1,034 מתעניינים במרץ, דרך 1,488 מתעניינים באפריל, 2,183 מחפשי דירות במאי ועד ל-2,206 מתעניינים ביוני ו-2,814 בסוף יולי – על אף שתוכנית הסיפוח לא יצאה לפועל. דווקא בחודשים אוגוסט וספטמבר העלייה בביקושים המשיכה עם 2,475 ו-2,437 מתעניינים בהתאמה.
גם ביישובי בקעת ים המלח מדובר בעלייה בחיפושים: אם במרץ השנה התעניינו בדירות באזור 747 איש בלבד, הרי שבחודש יולי המספר כבר טיפס ל-1,876 מחפשי דירות. באוגוסט התעניינו שם בדירות 2,013 רוכשים פוטנציאליים ובספטמבר המספר ירד ל-1,831. באזור דרום הר חברון עולה מהבדיקה כי בחודש מרץ התעניינו בדירות 2,691 רוכשים פוטנציאליים, ואילו ביולי האחרון טיפסו הביקושים ל-6,386 איש שחיפשו שם דירה. בספטמבר התמתנה מעט מגמת הביקושים ל-5,337 מתעניינים.
"בטווח הקצר ההחלטה לא להחיל ריבונות דווקא צפויה לשחרר עסקאות", מציע הסבר לנתונים דרור אוהב ציון, מנכ"ל חברת דרא המשווקת כשמונה פרויקטים ביו"ש. לדבריו, עוד לפני הקורונה, בתקופה שבה דובר על התוכנית, רוכשים פוטנציאליים הגיעו למשרדי המכירות עם מפות, תוך שהם מנסים להעריך היכן יעברו כבישים עתידיים שייסללו בעקבות הסיפוח.
לקו הפסיקה להיות משמעות? אוניברסיטת אריאללקו הפסיקה להיות משמעות? אוניברסיטת אריאל
לקו הפסיקה להיות משמעות? אוניברסיטת אריאל
(צילום: יצחק שליסל)
"הביקושים ביו"ש מגיעים לרוב מצד משפחות שמעוניינות בדירות מרווחות ובצמודי קרקע באזור כפרי", הוא מתאר את אופי הרוכשים. "מדובר הן במשפחות דתיות והן במשפחות חילוניות, כאשר לרוב מי שמגיע לכאן מוטרד פחות מהמעמד המשפטי. לכן להערכתי, אותה אוכלוסייה תמשיך לייצר ביקושים גבוהים כפי שהיו בעשר השנים האחרונות".
חרף העלייה בביקושים לפי הממצאים של יד2, בטווח הארוך אוהב ציון מציין כי ייתכן שיישובי יהודה ושומרון "יפסידו" קהל יעד חדש, שהסיפוח היה נותן לו "הכשר" למגורים באזור. "גם משקיעים ספקולנטים שהופיעו ביו"ש בתקופה האחרונה, מתוך הערכות שהסיפוח יקפיץ מחירים, ייעלמו מהשוק - אך לא מדובר בתופעה נרחבת. בסך הכול, כאשר מסתכלים על השוק בשנים האחרונות, הביקושים באזור יציבים, והמחירים במגמת עלייה".

"יש הרבה התעניינות, אבל אין עסקאות"

אבי פרץ, זכיין ומתווך שפועל ביו"ש והסביבה זה 11 שנה, קובע כי הביקושים בעלייה כבר תקופה ארוכה והמגמה הזאת לא הולכת להשתנות. "בארבע השנים האחרונות אני רואה עלייה בביקושים למגורים במרכז השומרון המתון בצורה רציפה, מדובר בגרף שעולה ועולה", הוא אומר.
מתווך באזור יהודה: "גם הגבולות האידיאולוגיים של הקו הירוק היטשטשו, ולקו הפסיקה להיות משמעות. פתאום אין משפחה בארץ שאין לה קרוב בשומרון. גם גרעינים תורניים שהתפתחו בערי גוש דן מיצו וחזרו להתיישב באריאל והסביבה"
לדבריו, "הכוונה ליישובי אריאל והסביבה ולא ליישובים שנמצאים בעומק השומרון. הסיבה המרכזית היא עליות המחירים באזור גוש דן – זוגות ומשפחות צעירות, שלא היה להן מספיק כסף לקנות בית במרכז, התחילו לעבור לשומרון. אם פעם היו מגיעות לכאן משפחות עם אידאולוגיה או במצב כלכלי קשה, הרי שבשנים האחרונות חל שינוי, ומגיע מי שיש לו כסף לבית – אבל לא מספיק לגוש דן והפריפריה של אזור זה".
פרץ מוסיף כי הוא עד לכך "שגם הגבולות האידיאולוגיים של הקו הירוק היטשטשו, ולקו הפסיקה להיות משמעות. פתאום אין משפחה בארץ שאין לה קרוב בשומרון. גם גרעינים תורניים שהתפתחו בערי גוש דן מיצו וחזרו להתיישב באריאל והסביבה. גם הפיכתה של מכללת אריאל לאוניברסיטה ופתיחת הפקולטה לרפואה הגדילה את הביקושים למגורים באזור וגם לרכישת נכסים להשקעה לטובת השכרה לסטודנטים ולאנשי סגל, שכן כמות המעונות אינה מספיקה. בתקופה האחרונה ניתן לראות שחל שינוי דמוגרפי באוכלוסייה המקומית".
בחודשים האחרונים הוא מודה הביקושים טיפסו, ככל הנראה בעקבות הקורונה והדיבורים על סיפוח. "השומרון חזק במפה, וראינו את זה אחרי שהגיעה הקורונה. כמו בכל הארץ, בחודשים אפריל ותחילת מאי הייתה ירידה ברכישות, אבל מיוני ועד אוגוסט נוצר ביקוש מוגבר. הנגיף גרם לאנשים לצאת ולקנות דירות גן ובתים פרטיים, כי הם הרגישו חנוקים גם בדירת ארבעה חדרים בלי מרפסת. כל מי שהייתה לו אפשרות לשפר את מצבו, מכר את דירתו ועבר לבית גם גינה או מרפסת. אני מעריך שגם דחיית תוכנית הסיפוח לא תשפיע על הביקושים. אנשים מגיעים לבקר בני משפחה ופתאום מגלים עולם אחר".
אלפי מנשהאלפי מנשה
הפרבר של כפר סבא? אלפי מנשה
(צילום: אסף קמר)
אריאל אדלשטיין, סמנכ"ל שיווק ומכירות בקבוצת אבני דרך, מסביר כי חלק מהביקושים הגדולים ניתן למצוא בעיקר ביישובים שנמצאים ממש על גבול הקו. "היישוב אלפי מנשה, למשל, שייך לאזור יהודה ושומרון, אבל נתפס כאחד היישובים המתפתחים באזור המרכז, וניתן לכנותו 'הפרבר של כפר סבא'", הוא אומר. "המחירים כאן נמוכים יותר, והתושבים לא מגיעים בהכרח מתוך אידיאולוגיה". אדלשטיין מעיד על פניות גם בקרב יהודים שמעוניינים לרכוש דירות להשקעה, בעיקר מצרפת. "אנשים מגיעים עם צ'קים, ואני לא מדבר על צ'ק ביטחון אלא על סכום שהם לא יקבלו חזרה – כדי לשריין דירה. כבר השלמנו בקשות רכישה בפרויקט מבלי שהתחלנו בשיווק בשטח".
זכיין ומתווך באזור בנימין: "השנה הייתה דווקא הכי שחורה שהייתה בנדל"ן. אני מדבר על חמישה חודשים שבמהלכם לא נסגרה עסקה אחת, ורק עכשיו עומדת להיסגר עסקה לראשונה זה תקופה"
"מאז תקופת הקורונה הביקושים ירדו ברמה משמעותית, אך הביאו מתעניינים שעקב הדיבורים על הסיפוח חשבו שמחירי הדירות יעלו - ואז שווה מבחינתם לעשות עסקאות באזורים האלה", מוסיף אריק וחניש, זכיין אנגלו סכסון בנימין ובעלי וחניש סחר. אלא שלדברי וחניש, "לא הייתה תמיכה בנקאית לנושא הזה ובסופו של דבר אפשר להגיד, שהשנה הייתה דווקא הכי שחורה שהייתה בנדל"ן. אני מדבר על חמישה חודשים שבמהלכם לא נסגרה עסקה אחת, ורק עכשיו עומדת להיסגר עסקה לראשונה זה תקופה, אחרי שבעל הנכס התפשר בסדר גודל של 8%-7% מערך הנכס".
"יש בעלי וילות ביישוב אדם ליד ירושלים, שהעלו את המחירים מ-2.5 מיליון ל-3.3 מיליון שקל – ונוצר מצב שהעסקאות לא נסגרו", הוא ממשיך. "לדעתי, הם הושפעו קשות מהדיבורים על הסיפוח. מצבים מהסוג הזה מושיבים אנשים על הגדר, מרחיקים את המשקיעים האמיתיים מלרכוש נכסים. כן, יש הרבה התעניינות ביו"ש – אבל אין עסקאות בפועל. אם בעבר מתוך 10 מתעניינים שניים היו רוכשים נכסים, היום מתוך 30 מתעניינים רק אחד קונה וגם מבקש לרכוש במחיר שהוא מתחת למחיר השוק. כך גם לגבי עסקאות שכירות. אם בעבר היה לוקח לי להשכיר נכס שבוע, היום גם אחרי חודש עדיין לא מושכר נכס, והמחירים כאן נמוכים ב-35% מאלה בירושלים".