שנת 2025 הסתיימה בעליות במחירי הדירות, למרות שכמעט לכל אורכה הוצגו ירידות, ולפי מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסם אתמול (א') בחודשים נובמבר-דצמבר עלו המחירים בשיעור של כמעט אחוז – הנתון הגבוה ביותר מאז דצמבר 2024. למרות זאת, בענף הנדל"ן לא ממהרים לקבל את הנתונים כפי שהם ומבהירים כי שוק הדיור עדיין סובל מהאטה משמעותית בהיקף העסקאות, כפי שבאה לידי ביטוי בנתונים האחרונים שפרסמה הלמ"ס עצמה וכן אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר.
"נתוני העלייה במחירי הדירות מפתיעים ואינם מתיישבים עם המציאות שאנחנו רואים בשטח", אמר אתמול השמאי והמשפטן ארז כהן. "בפועל, עדיין קיימת האטה ברורה, הן בקצב העסקאות והן ברמות המחירים. ייתכן שבשל מספר מצומצם יחסית של עסקאות מדווחות בתקופה האחרונה, די בכמה עסקאות יקרות כדי למשוך את הממוצע הכללי כלפי מעלה וליצור תמונה סטטיסטית שאינה משקפת נאמנה את מצב השוק בפועל".
כהן מוסיף כי "השערה זו מקבלת חיזוק נוסף כאשר בוחנים את פילוח הנתונים, שמראה כי מרבית העלייה נרשמה בדירות חדשות, והן אלו שהשפיעו בפועל על מדד מחירי הדיור. מנגד, דירות יד שנייה, המהוות את עיקר העסקאות בשוק, אינן מציגות מגמת עלייה דומה ואף ממשיכות לדשדש".
כהן מעריך כי מדובר בשוק שנמצא עדיין במצב של המתנה: "רוכשי הדירות יושבים על הגדר לנוכח סביבת הריבית שנותרה גבוהה עדיין, למרות שתי ההורדות האחרונות של בנק ישראל".
ישראל עטיה, מנכ"ל המרכז לתכנון פיננסי, מחזק את הדברים ואומר כי "הר הדירות" הלא מכורות, שממשיך לגדול, מוביל לתנודות חדות במחירים במחוזות השונים. על פי נתוני הלמ"ס, בחודשים נובמבר-דצמבר 2025 אכן חלה עלייה שנתית במחוזות ירושלים (9.6%), צפון (4.8%), דרום (1.4%) וחיפה (0.7%). אולם ירידות מחירים שנתיות נמצאו במחוזות תל אביב (1.9%) ומרכז (3.1%).
"הסיכון האמיתי נחשף כשמביטים במספר הדירות הלא מכורות, 86,090 יחידות דיור שחונקות את תזרים המזומנים של הקבלנים ומאיימות על יציבות המערכת", אומר עטיה. "המצב מחמיר כשמבינים שהעסקאות שנחתמות לא תמיד שורדות עד המסירה. הנתונים האחרונים של הכלכלן הראשי באוצר חושפים גל ביטולי עסקאות חריג, בעיקר בשל קשיים כלכליים של הרוכשים. במציאות שבה פתרונות המבוססים על סבסוד ממשלתי ומבצעי מימון הם בבחינת 'הנשמה מלאכותית' בלבד, צריך להכיר בכך שהמודל הישן של בעלות בכל מחיר הגיע למיצוי. הגיע הזמן להפסיק לרדוף אחרי הגרלות ולהתחיל לבנות תשתית למכירות שוק חופשי".
עטיה טוען כי מגמת המחירים בשטח מחזקת את תחושת הקיפאון והפיצול המבני. "בעוד שמדד מחירי הדיור הארצי הכללי רשם עלייה חודשית של 0.8%, ובדירות החדשות מדובר בעלייה של 0.9%, המבט השנתי חושף בלימה כמעט מוחלטת במחירי הדירות - עם עלייה זניחה של 0.4% בלבד ב-12 החודשים האחרונים. אולם הממוצע הארצי מסתיר בתוכו פערים אזוריים דרמטיים".
לדבריו, ישנם שני גורמים לפער בין המציאות במשרדי המכירות לזו שבלמ"ס. "מבצעי המימון של הקבלנים ושונות בשיטות הדיווח שלהם על עסקאות עלולים לגרום למניפולציה בנתונים, לצד מיעוט העסקאות בחודשיים האחרונים, שעלולים לעוות את המדד בשל עסקאות ייחודיות בשוק היוקרה".
"מבצעי המימון של הקבלנים ושונות בשיטות הדיווח שלהם על עסקאות עלולים לגרום למניפולציה בנתונים, לצד מיעוט העסקאות בחודשיים האחרונים, שעלולים לעוות את המדד בשל עסקאות ייחודיות בשוק היוקרה"
בנוסף, הוא מסביר כי דוח הלמ"ס מהחודש הקודם הציג תיקון רטרואקטיבי כלפי מטה של מדדי העבר, מה שהעצים סטטיסטית את העלייה. "הנמכת המדד אחורה (מ-0.5%- ל-0.7%-) יצרה פער סטטיסטי גדול יותר, שהוביל להצגת עלייה חדה גם במדד הקודם. הלמ"ס מנמקת זאת כעדכון שגרתי של נתונים ארעיים בשל פיגור בדיווחים ושימוש ברגרסיה לניכוי שינויי איכות בנכסים. בפועל, למרות התנודות החודשיות, המדד השנתי מציג בלימה כמעט מוחלטת של עליית המחירים".
"איתות ברור לשינוי במדיניות הריבית"
עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, התייחס אתמול לנתוני האינפלציה ואמר כי יש צורך בהורדת ריבית נוספת. "נתוני הלמ"ס מצביעים על המשך התמתנות המחירים במשק, כאשר האינפלציה נמצאת בגבול התחתון של היעד ואף מתחתיו", הסביר. "זהו איתות ברור לכך שהסביבה המאקרו-כלכלית מאפשרת שינוי במדיניות הריבית".
לדבריו, "ריבית גבוהה לאורך זמן הפכה לגורם שמכביד על הפעילות הריאלית: אשראי יקר מצמצם השקעות, דוחה יוזמות ומעמיק את ההאטה. יזמים נמנעים מרכישת קרקעות, עסקים דוחים הרחבת פעילות ומשקי בית חוששים מהתחייבויות חדשות – לא בגלל חוסר ביקוש, אלא בשל עלות המימון. כאשר האינפלציה מתמתנת באופן עקבי, המשך מדיניות מצומצמת מאבדת את ההצדקה הכלכלית שלה".
גוטליב הוסיף כי "הורדת ריבית משמעותית תשפר את תנאי האשראי, תחזק את יכולת ההחזר של משקי הבית ותעודד השקעות חדשות במשק. בענף הבנייה, שבו המימון הוא רכיב מרכזי בכל פרויקט, הקלה כזו תתרגם באופן ישיר להגדלת היצע ולחידוש פעילות. זו אינה סוגיה ענפית, זו החלטה שמשפיעה על קצב הצמיחה של המשק כולו. אני מצפה מבנק ישראל לפעול בנחישות ולהוריד את הריבית בהתאם לנתונים, באופן שיתמוך בהאצת הפעילות הכלכלית".
משה ידגר, מנכ"ל קפטן קרדיט, הוסיף כי "הירידה במדד המחירים לצרכן מתכתבת עם שתי ההחלטות האחרונות של בנק ישראל להוריד את הריבית במשק. ככל שנמשיך לראות את המגמה הזו, הסיכויים להפחתת הריבית עולים, וגם אם לא נראה זאת בהחלטה המתוכננת בשבוע הבא, הרי שזוהי קריאת כיוון לשוק כולו".
לדבריו, "כך או אחרת, וחרף הירידה במדד, חשוב לזכור שיוקר המחיה בישראל עדיין גבוה ומשפיע על כל משקי הבית באופן גורף. לכן, חשוב לשקול בכובד ראש כל צעד פיננסי, ובפרט משכנתא, לנוכח העלייה במדד מחירי דירות. חשוב להשוות היטב מגוון רחב של הצעות להלוואה או משכנתא כדי לקבל תנאים טובים ולהתמקח".
